Données & méthode

Mis à jour le 8 juillet 2026

Tout ce qui s'affiche dans frogimmo est calculé à partir de données publiques, avec des règles écrites, testées et rappelées ici. Aucun chiffre n'est une estimation : ce sont des ventes réelles, agrégées honnêtement.

Sources

Ventes : DGFiP — Demandes de Valeurs Foncières (DVF), Licence Ouverte. Publication semestrielle (avril/octobre) ; les ~6 derniers mois ne sont pas encore publiés. Les années 2014-2020 sont reconstituées depuis les fichiers DGFiP archivés, avec les mêmes règles que les années récentes.
Localisation : parcelles du cadastre (Etalab) puis Base Adresse Nationale en repli — plus de 98,5 % des ventes de chaque année sont localisées.
Référentiels : communes et EPCI (INSEE COG), inflation (INSEE, IPC moyenne annuelle), taux de crédit immobilier (Observatoire Crédit Logement/CSA), loyers d'annonce (Carte des loyers, ANIL).
DPE : diagnostics de performance énergétique (ADEME, Licence Ouverte). Appariés à l'adresse et affichés à titre indicatif sur les fiches, jamais présentés comme certifiés.

DVF ne couvre pas le Bas-Rhin (67), le Haut-Rhin (68), la Moselle (57) ni Mayotte (livre foncier local).

Une vente = une mutation, pas une ligne

Le fichier DVF brut contient plusieurs lignes par vente (une par local, par lot ou par parcelle). Additionner ces lignes naïvement fausse les prix au m² — c'est l'erreur la plus répandue chez les réutilisateurs. frogimmo reconstruit chaque mutation : les lignes d'une même vente sont regroupées, dédupliquées, leurs surfaces bâties sommées, et le prix au m² est calculé une seule fois, au niveau de la vente entière. Les ventes mixtes ou incohérentes sont signalées par des indicateurs de qualité, jamais supprimées en silence.

Les lectures de prix

Le prix nominal (€ courants, tel qu'enregistré par la DGFiP) est la référence, affiché partout. Deux lectures corrigées peuvent s'y ajouter — chaque vente est toujours corrigée par le coefficient de son année avant toute agrégation :

€ constants 2025 : le prix corrigé de l'inflation (IPC INSEE). Question : « plus cher en pouvoir d'achat ? »
Équivalent 2025 à effort mensuel égal : le prix qui, financé à crédit (20 ans par défaut) au taux moyen 2025, coûte la même mensualité que la vente à son taux d'époque. Un bien payé cher en 2021 avec un crédit à 1,06 % « vaut » moins à mensualité égale aujourd'hui, à 3,14 % — l'écart avec les € constants mesure la part du prix qui venait des taux, pas de la pierre. Question : « à mensualité égale, ça vaudrait combien aujourd'hui ? »

Une lecture, pas une estimation

L'équivalent 2025 suppose que les taux se répercutent intégralement dans les prix. C'est une convention de lecture, assumée et affichée — en réalité la répercussion est partielle et retardée (part d'achats comptants, contraintes de revenu, offre). frogimmo n'estime pas la valeur d'un bien et ne fournit aucun conseil immobilier ou financier.

La mensualité affichée sur chaque fiche suit le même modèle : crédit sur 80 % du bien (réglable) au taux moyen de l'année de vente, hors assurance et frais, exprimée en € constants 2025.

Seuils d'honnêteté

Toute statistique portant sur moins de 5 ventes est marquée « échantillon faible ».
Sur la carte, les cellules de prix agrégées de moins de 3 ventes sont masquées (et leur nombre annoncé) : jamais de médiane sur 2 ventes, jamais d'interpolation entre cellules.
La carte de chaleur représente la liquidité (nombre de ventes), jamais le prix : un noyau de densité lisse trop pour être honnête sur des montants.
L'évolution annuelle n'est publiée que si les deux années comparées portent assez de ventes ; la dernière année, encore partielle, est annotée comme telle.

Limites connues

La source DVF n'indique ni l'état du bien, ni l'étage, ni le DPE au moment de la vente : deux ventes voisines peuvent différer pour de bonnes raisons invisibles ici. Un DPE probable peut néanmoins être affiché sur la fiche, apparié à l'adresse depuis la base ADEME, à titre indicatif et jamais comme certifié.
Les surfaces déclarées peuvent comporter des erreurs à la source ; les incohérences détectées sont signalées sur les fiches.
Certaines ventes atypiques (montants symboliques, ventes en bloc) sont écartées par des règles publiées, comptées et réversibles.
Pour une mutation mixte (maison et appartement vendus ensemble), le prix au m² rapporte la valeur totale de la transaction à la surface du seul composant maison : c'est un biais haussier. Ces ventes portent le badge « mixte » (multi_type) qui le signale.

Une question sur un chiffre précis ? Chaque fiche de vente détaille ses lignes sources et ses indicateurs de qualité — écrivez-nous si quelque chose semble faux.